Sürdürülebilirlik, ECE kurum kültürünün bir parçası

Yeni görevinizle birlikte ECE Türkiye’de gerçekleştirmeyi planladıklarınız neler? ECE Türkiye’nin gelecek dönem plan ve projelerinden bahsedebilir misiniz? Neler yapılmak isteniyor?
2006 yılında katıldığım ECE Türkiye’de, Yönetim Kurulu Üyesi ve CFO olarak görev yapıyorum. ECE Türkiye, 2000 yılında, alışveriş merkezleri sektöründe Avrupa lideri olan Alman ECE tarafından kuruldu ve kuruluşundan bu yana da ECE’nin bilgi birikimini Türkiye’ye transfer edebilmesi, pazarı doğru analiz etmesi, tecrübesi ve alışveriş merkezleri ile ilgili hizmetlerin tümünü tek elden sunabilmesi sebebiyle, sektöre öncülük eden firmalardan biri oldu. Halihazırda yönetim portföyümüzde 14 alışveriş merkezi yer alıyor. Geçtiğimiz ay içerisinde, 25 Ekim’de sektördeki 17. kuruluş yıldönümümüzü kutladık. Bu 17 yılda yer aldığımız projelerde çok önemli tecrübeler edindik ve bilgi birikimine sahip olduk. Sektörün yapısına, pazarın genel şartlarına, dalgalanma dönemlerindeki reaksiyonlarına hakimiz ve bunları yönetebiliyoruz. Genel stratejimiz gereği, gerek kendi yatırımlarımızda, gerekse hizmet verdiğimiz projelerde seçici davranıyor, nicelikten çok niteliğe önem veriyoruz. Kuruluşumuzdan beri süregelen bu stratejimizde herhangi bir değişiklik olmayacak. Önümüzdeki dönemde de stratejimiz, güçlü portföy yapımızı koruyarak yeni yatırım fırsatlarını da değerlendirmek olacak. Burada da her zaman olduğu gibi uzun dönemli bir vizyonla hareket edeceğiz.  

Sizlerin de bildiği gibi Amerika’da birçok AVM kapandı ve hala da kapanmaya devam ediyor. Sektörde Türkiye’de de aynı durumların yaşanacağı kaygısı var. Sizce de böyle bir durum söz konusu olabilir mi? Bunun önüne geçmek için neler yapılabilir?
Bildiğiniz gibi, İstanbul’daki Kapalı Çarşı, dünyada alışveriş merkezi geleneğinin temelini oluşturuyor. 15. yüzyılda kurulan Kapalı Çarşı, 4 bine yakın mağazası ve 14 hanı ile aslında hala dünyanın en büyük çarşılarından biri. Öte yandan bugün kullandığımız anlamda “alışveriş merkezleri”, 1900’lü yılların ilk yarısında ABD’de ortaya çıktı. Bizler, Türkiye’de ilk kez 1988 yılında Galleria’nın açılması ile modern alışveriş merkezi olgusu ile tanışmış olduk. 2000’li yıllarda alışveriş merkezlerinin sayısının artması ile organize perakende de aynı doğrultuda büyüme gösterdi. Günümüze geldiğimizde, bazı illerde veya bazı şehirlerin kimi bölgelerinde yoğunluk olduğunu görebiliyoruz. Öte yandan hem istatistiki hem de kültürel açıdan baktığımızda, Türkiye’de alışveriş merkezlerinin nicelik ve nitelik olarak diğer ülkelerden farklı bir konumda olduğunu söylemek mümkün. Öncelikle rakamsal verilerle konuşmak gerekirse, uluslararası bir norm olan bin kişiye düşen kiralanabilir alan verisine baktığımızda, bugün Türkiye’nin yaklaşık 150 metrekare kiralanabilir alan ile hala Avrupa ortalamasının yaklaşık yüzde 40 altında kaldığını görüyoruz. Nüfus ve alım gücü göreceli olarak yüksek olan bazı illerimizde bu ortalamaların üzerine de çıkıyoruz elbette. Ancak genele baktığımızda, özellikle büyüyen genç nüfusumuz, artan alım gücümüz ile hala sektör için önemli bir potansiyelin mevcut olduğunu söyleyebiliriz. Türkiye’de de kapanan mağazalar, operasyonlarını durduran perakende markaları ya da alışveriş merkezleri zaman zaman olabilir.  Ancak bunu bir trend olarak görmüyoruz. Bu durumun, ilgili projelerin doğru yer ve zamanda hayata geçirilmemesinden, doğru kira oranı ve marka karmasına sahip olmamasından, doğru yönetilmemesinden ve geleceğe yatırım yapılmamasından kaynaklandığını düşünüyoruz.
 Her ürün ve hizmetin bir yaşam döngüsü var. Doğru projeler, uygun zaman ve yerde hayata geçirildiğinde; bu yaşam döngüsü de dikkate alınarak gerekli renovasyonlar, adaptasyonlar yapıldığında; teknoloji başta olmak üzere yeni trendler takip edilerek bunlardan faydalanmanın yolları bulunduğunda, alışveriş merkezlerinin başarılı olmamaları için bir neden göremiyoruz. 
Öte yandan Türkiye’de alışveriş merkezlerinin tüketicilerin hayatındaki yeri de çok farklı. Büyük kent meydanlarının, parkların, alışveriş caddelerinin önemli yer kapladığı Avrupa şehirleri, tüketicilere hem alışveriş, hem eğlence anlamında farklı alternatifler sunarken bizim kültürümüzde alışveriş merkezleri, sosyalleşme mekanları olarak da görülüyor. Tüketiciler, alışveriş merkezlerini arkadaşları/aileleri ile buluşup sinemaya, tiyatroya gidebilecekleri, kafe ve restoranlarında yemek yiyip eğlence alanlarında çocukları ile vakit geçirebilecekleri, kimi zaman sevdikleri bir sanatçının performansını izleyip kimi zaman da daha önce hiç yaşamadıkları bir deneyimi yaşayabilecekleri güvenli, temiz, otopark sorunu olmayan, soğuk ve sıcaktan etkilenmeden rahatça hem alışveriş yapıp hem de sosyalleşebilecekleri mekanlar olarak görüyorlar. Aslında son yapılan işlerde görüyoruz ki Avrupa’da da aynı yönde ilerlemeler var. Alışveriş merkezlerinin food-court’ları yenileniyor, fine-dining restoranlara, eğlence alanlarına daha fazla yer veriliyor. Bunun yanı sıra, birçok perakende zincirinin kapanmasına sebep olarak gösterilen e-ticaretten korkmak yerine, bunu fırsata çevirip faydalanabilmek ve satışları artırıcı bir araç olarak kullanmak yönünde yatırımlar yapılıyor. Müşterilerin değer odaklı yaklaşımına cevap verebilecek, hatta beklentilerini aşacak çözümler üzerinde çalışılıyor. ECE olarak biz de bu konuya öncülük eden firmalardan biriyiz. Geliştirilen ve başarılı görülen iş modelleri, ECE’nin faaliyet gösterdiği ve Türkiye’nin de dahil olduğu 12 ülkede 199 alışveriş merkezinde uygulamaya alınıyor. Bu anlamda yarattığımız sinerjiden ve yenilikleri ülkemize de taşıyabilmekten, kendi pazar şartlarımıza göre geliştirebilmekten büyük mutluluk duyuyoruz. 

Bir önceki soruya istinaden ECE Türkiye’nin sürdürülebilir yönetime dair stratejilerine değinmek isteriz. Malumunuz bir AVM’nin devamlılığı bu sürdürülebilir stratejilere bağlı… Peki, ECE Türkiye’nin yönetimini üstlendiği AVM’lerde uyguladığı sürdürülebilirliğe dair politikalar neler?
Bu soruya cevap verirken öncelikle ECE Türkiye olarak bizi diğer birçok firmadan ayıran bir özelliğimizden bahsederek söze başlamak istiyorum. Biz kendimizi tanımlarken; “Bir yatırım ve hizmet firması olan ECE Türkiye, Alışveriş Merkezlerinin geliştirilmesi ile ilgili olarak mimari ve konsept planlama, proje yönetimi, kiralama, Alışveriş Merkezi yönetimi ile finansal ve hukuki hizmetlerin tümünü aynı çatı altında toplamaktadır” diyoruz. Bunu söylememizin önemli bir nedeni var: Biz, sadece proje geliştiren bir firma değiliz. Geliştirdiğimiz projelerin kiralamasını da biz yapıyoruz, kiraladığımız projelerin yönetimini de biz yapıyoruz, yönettiğimiz projelerin bütçelerinden de biz sorumluyuz. Bu yapı bize, bir projede yer alma konusunda karar verirken, hem yönetim ve danışmanlık firması hem de yatırım firması kimliğimizle değerlendirme yapma imkanı sağlıyor. Sonuç olarak da karar alma süreçlerinde uzun dönemli bir bakış açısı ile hareket ediyor ve sürdürülebilir yatırımlara odaklanıyoruz. Portföyümüzdeki alışveriş merkezlerinde nicelikten çok niteliğe önem vermemizin, seçici davranmamızın sebebi de bu. 
Yönetimini üstlendiğimiz alışveriş merkezlerinde, tüm paydaşlarımızla uzun vadeli değerleri paylaşmayı hedefliyoruz. Alışveriş merkezlerimizin bulunduğu şehirlerin gelişimine katkıda bulunmak amacıyla şehir ve ilçe yönetimleri ile ortak çalışmalar yaparak, toplumdan aldığımızı topluma geri vermek hedefiyle STK’lar ile işbirliği içerisinde sosyal sorumluluk projeleri geliştirerek, enerji verimliliği konusunda yaptığımız çalışmalar ve aldığımız sertifikasyonlarla, çalışanlarımızın gelişimine yönelik verdiğimiz eğitimler ve sağladığımız olanaklarla, bünyemizdeki perakendecileri de dahil ederek müzik, sanat, kültür ve spora verdiğimiz destekle ve yönetimimizdeki alışveriş merkezlerinin kendilerini yenilemeleri, geleceğe adapte olabilmeleri adına yaptığımız yatırımlarla, sürdürülebilir başarıyı sağlamak amaçlı politikalar yürütüyoruz. Bu anlamda yapılacak, yapılabilecek daha çok işler var. Sürdürülebilirlik, ECE’nin kurum kültürünün ve değerlerinin bir parçasıdır. Biz de bu yolda çalışmaya her zaman devam edeceğiz. 

AVM sektörünün gelişmeye başladığı 2000’li yılların başından itibaren birçok yerli marka uluslararası düzeyde atılımlar yapmaya başladı. Türkiye’de perakende sektörünü nasıl tanımlıyorsunuz?
Alışveriş Merkezlerinin gelişmeye başlaması organize perakendenin de gelişmesine ve markalaşmaya uygun ortamı sağladı. Birçok yerli marka da bu anlamda potansiyelini çok doğru kullandı ve gerek ürün kalitesi, gerekse operasyonel anlamda başarılarıyla uluslararası markalarla boy ölçüşecek hatta onların önüne geçecek seviyelere ulaştı. Bu başarıyı görmek elbette bizleri de gururlandırıyor. 12 ülkede faaliyet gösteren bir firma olarak da Türk perakendecilerinin yurt dışına açılmalarına destek verebilmek amacıyla çalışmalar da yapıyoruz.
Bunun yanı sıra genel bir değerlendirme yapmak gerekirse, geçtiğimiz dönemde, Türkiye’de ve dünyada sosyal, ekonomik ve politik açıdan önemli gelişmeler yaşandı. Oluşan belirsizlik ortamında, kurdaki dalgalanmalar, ithalat vergilerindeki artış, kredi maliyetlerinin yükselmesi, perakendeci ve yatırımcıların önünü görmesini engellediğinden, yatırım kararlarını da etkileyerek yatırımların yavaşlamasına neden oldu. 
2019 yılında yapılması planlanan seçimler sonuçlanana kadar, yabancı yatırımcıların ihtiyatlı davranabileceklerini düşünüyorum. Bununla birlikte, önümüzdeki yıllarda açılacak olan birçok yeni proje de mevcut. Bu projelerin startı daha önceki dönemde verilmiş ve inşaatları devam ediyor. Belirsizliklerin ortadan kalkması ile yeni yatırımlar da tekrar hız kazanacaktır. Geçtiğimiz yıllarda da zaman zaman kısa dönemli dalgalanmalar ile karşı karşıya kaldık ve ülkemiz bu dönemlerden hep güçlenerek çıkmasını bildi. Uzun dönemli bir bakış açısına ve stratejiye sahip bir firma olarak sektörün gücüne ve geleceğine inanıyoruz. 

Alışveriş merkezi yatırımları, yüksek maliyetli ve geri dönüşümü uzun yıllar alan yatırımlar. Artan rekabetle bu süreler daha da uzamaya başladı. Bu şartlar altında kiracıları ve yatırımcıları hangi sorunlar bekliyor?
Sizin de belirttiğiniz gibi Alışveriş Merkezleri, büyük montanlı ve uzun dönemli yatırımlardır. Elbette kazanç beklentisi, yatırım için itici güçtür. Bununla birlikte, yerli veya yabancı yatırımcı olması fark etmeksizin, bu yatırımları yapan firmalar ya da bireyler, zaten yatırımın geri dönüşünün belli bir zaman alacağı bilinci ile yatırım yaparlar. Burada esas kritik nokta, yatırım ortamının güvenilir olması; yani ekonomik, politik ve sosyal istikrar sağlanması, yasa ve regülasyonların net olmasıdır. Yatırımcılar, önlerini göremedikleri noktada, yatırım kararı almakta zorlanıyorlar ve daha ihtiyatlı davranıyorlar. Belirsizlikler ortadan kalkınca, yatırımlar da hız kazanıyor. Bu, sadece alışveriş merkezi sektörü için değil, tüm sektörlerdeki yatırımlar için geçerlidir. Daha önce de belirttiğim gibi Türkiye, genç, tüketim odaklı, büyüyen nüfusu ile alışveriş merkezi yatırımları için cazip bir pazardır. Ekonomik ve politik istikrar dönemlerinde, gerek perakende gerek alışveriş merkezi yatırımları, gerekse harcamalar hızlı bir şekilde artış göstermekte ve bu da yatırımın geri dönüş süresini olumlu yönde etkilemektedir.